Investir dans l’immobilier neuf


 

Vous décidez d’investir en loi Pinel ? Ce qu’il faut retenir

Investir dans un logement neuf locatif, c’est faire un investissement immobilier rentable, durable , sécurisé et avantageux fiscalement avec le dispositif Pinel.

Les 9 bonnes raisons d’investir dans un bien immobilier neuf à vocation locative :

  • Devenez propriétaire même sans apport d’un bien immobilier neuf
  • Développez votre patrimoine et épargnez tout en réduisant vos impôts
  • Bénéficiez d’une réduction d’impôts jusqu’à 21% du prix de revient de votre investissement selon l’engagement locatif choisi
  • Possibilité de louer à vos ascendants ou descendants si ils n’appartiennent pas au foyer fiscal du propriétaire
  • Préparez votre retraite
  • Protéger votre famille
  • Profitez de taux de crédit historiquement bas
  • Bénéficiez d’une rente à la fin de votre emprunt
  • Le logement neuf est sécurisant : pas de frais de rénovation, dernières normes et performances énergétiques plus attractives pour le locataire

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Nancy – Jarville — Villers les Nancy

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Le prêt à taux zéro renforcé (PTZ+) s’adresse aux personnes, sous conditions de ressources, souhaitant acquérir leur 1ère résidence principale. Le logement doit être neuf et respecter un certain niveau de performance énergétique. Cependant, un PTZ+ peut parfois financer certains logements anciens. Le PTZ+ ne finance qu’une partie de l’opération et doit être complété par d’autres prêts immobiliers ou des apports personnels.

L’emprunteur ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.

Toutefois, cette condition n’est pas exigée lorsque l’emprunteur ou l’un des occupants du logement est :

Un bénéficiaire vendant son logement pour en acheter un nouveau peut demander le transfert de son PTZ+

Conditions  de ressources

Le PTZ+ est accordé sous conditions de ressources selon la localisation et le nombre d’occupants du logement.

Revenu maximum du ménage à ne pas dépasser pour en bénéficier :

Tableau 1 relatif à la fiche F10871
Personnes occupants le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36 000 € 26 000 € 20 000 € 18 500 €
2 50 400 € 36 400 € 28 000 € 25 900 €
3 61 200 € 44 200 € 34 000 € 31 450 €
4 72 000 € 52 000 € 40 000 € 37 000 €
5 82 800 € 59 800 € 46 000 € 42 550 €
6 93 600 € 67 600 € 52 000 € 48 100 €
7 104 400 € 75 400 € 58 000 € 53 650 €
8 et plus 115 200 € 83 200 € 64 000 € 59 200 €

 

Les ressources prises en compte correspondent au plus élevé des 2 montants suivants :

  • la somme des revenus fiscaux de l’ensemble des occupants du logement pour l’année n-2,
  • ou le coût total de l’opération divisé par 10.

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Conditions liées au logement

Ce logement doit devenir la résidence principale de l’emprunteur au plus tard 1 an après la fin des travaux ou l’achat du logement. Toutefois, cette condition peut être assouplie dans certains cas.

Le logement ne peut pas être loué tant que le prêt n’est pas intégralement remboursé, sauf situation spécifique.

Il doit respecter des critères de performance énergétique.

Logement neuf

Le PTZ+ peut financer la construction ou l’achat d’un logement neuf.

En ce qui concerne les performances énergétiques, il devra alors :

  • bénéficier du label bâtiment basse consommation énergétique (BBC 2005),
  • ou respecter la réglementation thermique RT2012.

Logement ancien

Le PTZ+ peut financer :

  • l’achat d’un logement ancien avec travaux importants l’assimilant fiscalement à un local neuf,
  • ou la transformation d’un local, neuf ou ancien, en logement.

Il devra en plus, en matière de performance énergétique :

  • bénéficier du label « haute performance énergétique rénovation, HPE rénovation 2009 »,
  • ou bénéficier du label « bâtiment basse consommation énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 »,
  • ou respecter des exigences de performance énergétique sur au moins 2 des 4 catégories suivantes :
    • isolation de la toiture ou des murs donnant sur l’extérieur,
    • fenêtres,
    • système de chauffage,
    • système de production d’eau chaude sanitaire.

Dans ce dernier cas, l’acquéreur certifie par un document :

À savoir :  le PTZ+ peut parfois financer une partie de l’achat d’un logement social ancien.

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Règle de calcul

Pour le calcul du PTZ+, on applique un pourcentage au coût maximal de l’opération toutes taxes comprises dans la limite d’un plafond.

Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.

Le pourcentage varie selon la zone géographique où se trouve le logement.

Acquisition d’un logement neuf : coût maximal de l’opération

Tableau 2 relatif à la fiche F10871
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 156 000 € 117 000 € 86 000 € 79 000 €
2 218 000 € 164 000 € 120 000 € 111 000 €
3 265 000 € 199 000 € 146 000 € 134 000 €
4 312 000 € 234 000 € 172 000 € 158 000 €
5 et plus 359 000 € 269 000 € 198 000 € 182 000 €

Pourcentage appliqué

Tableau 3 relatif à la fiche F10871
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
33 % 26 % 21 % 18 %

Exemple de calcul

Pour un ménage avec 2 enfants souhaitant acheter un logement neuf classé BBC 2005 dans la zone B2, le montant maximum du PTZ+ est de :

  • 31 500 € (soit 150 000 € x 21 %) si le coût de l’opération est de 150 000 € ,
  • 36 120 € (soit 172 000 € x 21 %) si le coût de l’opération est égal ou supérieur à 172 000 € .

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Durée de remboursement du PTZ+

La durée de remboursement du PTZ+ dépend des revenus de l’emprunteur.

Plus ses revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte. Elle s’étend de 12 à 25 ans selon les cas.

À noter : en fonction de ses revenus, l’emprunteur peut bénéficier d’un différé de remboursement.

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Établissement de crédit proposant le PTZ+

L’établissement doit avoir passé une convention avec l’État.

L’emprunteur choisit celui de son choix.

En revanche, l’établissement prêteur apprécie librement la solvabilité et les garanties de l’emprunteur et n’a pas l’obligation d’accorder le PTZ+.

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Prêts pouvant compléter le PTZ+

Le PTZ+ peut se cumuler notamment :

Source : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F10871.xhtml

 

Les aides pour investir

 

Réduction d’impôt pour investissement locatif (dispositif dit Duflot)

Mise à jour le 25.06.2013 – Direction de l’information légale et administrative (Premier ministre)

Principe

Dispositif Duflot : réduction d’impôt concernant les revenus de 2013 – 18.03.2013

Le dispositif en faveur de l’investissement locatif (dit dispositif Duflot) s’applique aux investissements locatifs réalisés à partir du 1er janvier 2013.

Les informations contenues sur cette page concernent les démarches liées à la déclaration des revenus 2013, qui est à effectuer en 2014.

La documentation officielle relative à la déclaration des revenus de 2013 (formulaires, notices, etc.) sera disponible sur cette page dès sa mise en ligne sur le site des impôts.

Si vous êtes domicilié fiscalement en France, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt dite Duflot si vous effectuez un investissement immobilier locatif entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016, en respectant des conditions liées à l’investissement, au locataire et à la location. Le dispositif Duflot remplace la réduction d’impôt dite Scellier qui peut encore s’appliquer aux logements acquis jusqu’au 31 mars 2013, à condition d’avoir pris l’engagement d’investir avant fin 2012.

Bénéficiaires

Vous pouvez bénéficier de la réduction d’impôt si vous êtes fiscalement domicilié en France.

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Conditions liées à l’investissement immobilier

Types d’acquisitions

La réduction d’impôt dite Duflot concerne les logements suivants :

  • logement acquis neuf,
  • logement en l’état futur d’achèvement,
  • logement que vous faites construire,
  • logement ancien faisant l’objet de travaux pour être transformé en logement neuf,
  • logement ne satisfaisant pas aux caractéristiques de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation,
  • local affecté à un usage autre que l’habitation et faisant l’objet de travaux de transformation en logement.

Délais d’achèvement du logement

Les logements doivent être achevés dans les délais suivants, selon le type d’acquisition :

Tableau 1 relatif à la fiche F31151
Type d’acquisition Délai d’achèvement du logement
Logement en l’état de futur achèvement 30 mois à partir de l’ouverture du chantier
Logement à construire 30 mois à partir de la date d’obtention du permis de construire
Logement faisant l’objet de travaux 31 décembre de la 2ème année après l’acquisition du logement ou du local

Période de l’investissement

La réduction d’impôt dite Duflot concerne les logements acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

S’il s’agit d’un logement à construire, la demande de permis de construire doit être déposée entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

À savoir : le dispositif Duflot remplace la réduction d’impôt dite Scellier, qui a pris fin le 31 mars 2013.

Localisation du logement

La réduction d’impôt s’applique aux logements situés en France :

  • dans des zones caractérisées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements locatifs,
  • et entraînant des difficultés d’accès au logement dans la commune concernée.

Les zones concernées correspondent aux zones A, A bis, et B1.

La réduction d’impôt peut s’appliquer aux logements situés en zone B2 à la double condition suivante :

  • la commune est caractérisée par des besoins particuliers en logement locatif,
  • la commune a fait l’objet d’un agrément de l’État (toutefois, cet agrément ne sera exigé qu’à partir du 1er juillet 2013).

Niveau de performance énergétique

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique globale en fonction du type d’acquisition.

Tableau 2 relatif à la fiche F31151
Type de logement Niveau de performance énergétique exigé
Neuf ou à construire Réglementation thermique RT 2012ou label BBC 2005
Nécessitant des travaux Label HPE rénovation 2009ou label BBC rénovation 2009

Logements exclus

La réduction d’impôt ne s’applique pas aux logements dont le droit de propriété est démembré (nu-propriété, usufruit).

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Conditions liées au locataire

Identité du locataire

Le locataire doit remplir les conditions cumulatives suivantes :

Ressources du locataire

Les ressources annuelles du locataire ne doivent pas dépasser les plafonds suivants pour les baux conclus en 2013 :

Tableau 3 relatif à la fiche F31151
Composition du foyer du locataire Logement situé en zone A bis Logement situé dans le reste de la zone A Logement situé en zone B1 Logement situé en zone B2
Personne seule 36 502 € 36 502 € 29 751 € 26 776 €
Couple 54 554 € 54 554 € 39 731 € 35 757 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge 71 515 € 65 579 € 47 780 € 43 002 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge 85 384 € 78 550 € 57 681 € 51 913 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge 101 589 € 92 989 € 67 854 € 61 069 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge 114 315 € 104 642 € 76 472 € 68 824 €
Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème + 12 736 € + 11 659 € + 8 531 € + 7 677 €

Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence de l’année 2011.

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Conditions liées à la location

Habitation principale

Le logement doit être loué à usage d’habitation principale.

Date d’effet de la location

Le logement doit être loué au plus tard 1 an après l’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.

Durée de la location

Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 9 ans.

Montant du loyer

Le loyer mensuel ne doit pas dépasser, par m², charges non comprises, les plafonds suivants pour les baux conclus en 2013 :

Tableau 4 relatif à la fiche F31151
Localisation du logement Plafonds mensuels de loyer au m²
Zone A bis 16,52 €
Zone A 12,27 €
Zone B1 9,88 €
Zone B2 8,51 €

Ces plafonds varient en fonction de la surface du logement, par l’application d’un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : 0,7 + 19/S, dans laquelle S est la surface du logement.

Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la 2ème décimale la plus proche et ne peut dépasser 1,2.

Exemple : pour un logement acquis neuf de 100 m² situé en zone B1, le plafond au m² est de 9,88 € x (0,7 + 19/100) = 8,79 €.

À noter : ces plafonds de loyers peuvent être réduits pour tenir compte des particularités des marchés locatifs locaux.

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Montant de la réduction d’impôt

Taux

La réduction d’impôt est de 18 % du montant de l’investissement.

Elle s’applique à 2 acquisitions maximum par an.

Plafonds de l’investissement

Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investissement ne peut pas dépasser les plafonds suivants :

  • plafond de 300 000 € par personne et par an,
  • plafond de 5 500 € par m² de surface habitable,

Répartition

La réduction d’impôt est répartie sur 9 années.

Par exemple, pour un investissement de 300 000 €, la réduction d’impôt est de 6 000 € par an [(18 % x 300 000 €)/9].

 

Source : http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F31151.xhtml

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